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IMMOBILIER - RÉFORME AMIANTE ET DTA

2014-10-03, IMMOBILIER - RÉFORME AMIANTE ET DTA

Tout propriétaire, Agence diagnostic bâtiment (ADB) ou syndic de copropriété connaît l'importance d'être en règle pour la bonne tenue et la gestion du Dossier Technique Amiante (DTA) des immeubles concernés. Des nouveautés sont à intégrer...

Une mise à jour à prévoir

·         Pour être en ordre : Si cela n'a pas été fait, toutes les pièces pour les flocages, calorifugeages et faux plafonds (repérages, suivi de l'état de conservation...) sont à intégrer au DTA.

·         Pour le complément exigé : La liste des matériaux et produits concernant de l'amiante – MPCA (appelée liste B) devant faire l'objet d'un repérage étendu, exigé en principe depuis le 01.02.12 pour la bonne tenue du DTA, comporte de nouveaux éléments à faire vérifier, A ce titre, il doit être complété en parution d'un arrêté, d'un repérage complémentaire de ces nouveaux MPCA.

·         En temps utile : Pour effectuer ce repérage complémentaire, les pouvoirs publics n'ont toutefois pas « mis le couteau sous la gorge » des syndics, propriétaires ou ADB. Un décret a , en effet, prévu un (savant) dispositif transitoire.

·         Si nécessaire :  Le repérage complémentaire n'est pas exigé si les nouveaux MPCA ont déjà fait l'objet d'un repérage. Vérifiez à cet égard le (dernier) repérage étendu dont vous disposez, ces MPCA ayant pu déjà être vérifiés et relevés par le diagnostiqueur, s'il a bien dressé son rapport au vu de la norme Afnor NF X 46-020. Mais, au moindre doute, faites le nécessaire.
 

Et c'est tout ?

Pas si vite : Un arrêté doit également venir fixer un nouveau contenu réglementaire pour la fiche récapitulative (FR) et les recommandations générales de sécurité du DTA. Il conviendra dès lors d'en tenir compte pour « toiletter » en ordre le DTA ;
La zone d'ombre : Depuis le 01.02.12, un DTA est censé désormais intégrer tous les éléments relatifs (sic) aux MPCA découverts à l'occasion de travaux ou d'opération d''entretien. Faute d'arrêté venu préciser de quoi il en retourne exactement à ce sujet, il peut être prudent de faire intervenir un diagnostiqueur certifié, au moindre doute.
 

Ce à quoi il faut penser

·         La fiche récapitulative (FR). Après toute mise à jour, elle reste à communiquer sous un mois aux occupants de l'immeuble et aux employeurs (s'il comporte des locaux de travail). A défaut, notez qu'une amende de 1500€ est encourue.

En pratique ? En monopropriété, un propriétaire/ADB sera bien avisé de la notifier à tout locataire. Côté syndic, qui n'est censé connaître que les copropriétaires, l'imbroglio ubuesque demeure. On peut penser qu'il se « couvrira » en leur notifiant vite la FR, à charge pour eux de la répercuter.

·         Mise à disposition du DTA. Le DTA doit toujours être tenu à disposition des occupants de l'immeuble, outre des employeurs, représentants du personnel et médecins du travail (s'il compte des locaux de travail). Mais il y a une nouveauté : ils doivent aussi être informés de ses modalités de consultation, sous peine de risquer une amende.

En pratique ? Vis à vis des copropriétaires/locataires de logements en mono/copropriété d'habitation, le syndic/propriétaire – ADB peut, à notre avis, en passer par un affichage en parties communes (hall...) Si vous êtes amené à notifier une FR mise à jour, elle fera aussi l'affaire. Elle doit, en effet comporter une rubrique sur les modalités de consultation. Pensez à bien la (faire) compléter (adresse, horaires de consultation)

 

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IMMOBILIER - VENDRE OU LOUER SANS DPE

2014-10-03, IMMOBILIER - VENDRE OU LOUER SANS DPE

Un propriétaire ou bailleur veut vite vous confier la mise en vente ou location d'un logement. Mais il ne dispose pas encore du DPE.
Est-ce un problème ?

La problématique de vendre ou louer son bien immobiler sans D.P.E

Des vendeurs ou bailleurs prêts à signer un mandat ne disposent pas forcément d'emblée du diagnostic de performance énergétique (DPE) exigé en vente/location d'un logement. Certains peuvent aussi traîner des pieds pour le faire réaliser. Or, pour pouvoir assurer vite la vente/location, vous en passez par des annonces en vitrine, sur Internet, voire par voie de presse. Ces annonces doivent comporter la mention obligatoire depuis le 01.01.11, sur le classement énergétique du bien....au vu du DPE.
Et si cela est fort discutable, les pouvoirs publics expliquent que le non-respect de la nouvelle réglementation peut donner lieu à des sanctions civiles, voir des poursuites pénales (ex :  Rép.min. N° 99023 du 22.02.11, JOAN p. 1795). Vous pouvez être, à cet égard, placé en situation de porte-à-faux: que pouvez/devez vous faire ?

 

·         Pour rentrer un mandat ? : Une chose est sûre, l'absence de DPE n'empêche pas de régulariser un mandat !  Mais expliquer au client, qu'outre la mention exigée dans vos annonces, vous devez pouvoir présenter ce document à tout candidat acquéreur ou locataire (une obligation légalement consacrée et généralisée par la loi Grenelle II). Et donc que le DPE doit être, en principe, réalisé avant la mise de son produit sur le marché....précisez-le dans votre mandat !

·         En attendant le DPE ? :  En sagesse, il conviendrait de différer toute annonce, en particulier en vitrine. Mais il peut être tentant, à défaut de DPE et provisoirement, d'y insérer un classement G. Il est alors prudent d'obtenir l'accord du client, par une clause appropriée au mandat.

·         Et s'il refuse la mention DPE ? : En sagesse, il faudrait refuser d'annoncer le bien (au moins en vitrine). Pis-aller ? Annoncez "CLASSE ENERGIE/ opposition ou refus du propriétaire". Pensez alors à régulariser avec le client une reconnaissance de conseils donnés sur les risques qu'il prend lui-même d'enfreindre la nouvelle réglementation...

CONSEIL :
Il est prudent de raisonner aussi de la sorte pour la mise en vente ou la location, de locaux commerciaux.

 

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IMMOBILIER - VENDRE UN BIEN IMMOBILIER - RÉGIME DE LA SÉPARATION DE BIENS

2014-10-03, IMMOBILIER - VENDRE UN BIEN IMMOBILIER - RÉGIME DE LA SÉPARATION DE BIENS

Les bonnes questions à se poser.

Gare aux apparences... Le code civil prévoit, certes, que chaque époux en communauté peut disposer librement de ses biens propres et conserve la libre disposition de ses biens personnels sous le régime de la séparation de bien. Il précise même que chacun aliène seul ses biens personnels, pour tout régime matrimonial.
MAIS il y a deux limites :

Interdiction de vendre

Le juge aux affaires familiales peut par ordonnance publiée aux hypothèques, interdire jusqu'à trois ans à un conjoint de vendre un bien personnel sans le consentement de l'autre, s'il met en péril les intérêts de la famille.
A cet égard, pensez à 
lever un état hypothécaire.....

Logement de famille

Si la maison constitue le lieu d'habitation actuel et effectif du couple (et des enfants), le client ne peut pas se passer, en principe, du consentement de son époux(se).
S'il passe outre, celui-ci pourrait faire annuler la vente, sous réserve d'agir sous un an après en avoir pris connaissance.
Dans une récente affaire, il vient d'être finalement rappelé en cassation "la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants" (Civ.3e, 03.03.10.
La règle vaut pour tout bien personnel, propre à chaque époux, y compris à l'usage mixte, quel que soit le contrat matrimonial.

Il est aussi prudent d'obtenir ce consentement

·         Si les époux sont en instance de divorce (même autorisés à résider séparément),

·         S'ils ont des domiciles distincts,

·         S'ils sont séparés de corps ou de fait.

Mais il n'est pas requis pour une résidence secondaire, leur logement futur, ou après divorce (vérifier sa transcription à l'état civil).

Conseils :

Le client peut saisir le juge pour être autorisé à vendre seul si le refus du conjoint est contraire à l'intérêt de la famille, y compris pendant la procédure de divorce, même si le JAF ( juge des affaires familiales) lui en a confié la jouissance (Civ, 1re, 30.09.09)

 

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IMMOBILIER - VENTE AVEC TRAVAUX

2014-09-19, IMMOBILIER - VENTE AVEC TRAVAUX

Un acquéreur a recherché la responsabilité d'une agence immobilière pour avoir sous-estimé l'importance que pouvait avoir, a ses yeux, les travaux mis à la charge du vendeur par compromis. UN FARFELU ? Pas si vite....

 

Vous auriez dû m’avertir !

 

Une condition ambiguë : dans un compromis rédigé par l'agence mandatée par ses soins, un vendeur s'oblige à réaliser de menus travaux, en l'espèce à remettre des fenêtres en état. Cet engagement fait l'objet d'une clause spéciale, sous une rubrique conditions particulières.

 

Mais les travaux ne sont pas réalisés et l'acquéreur refuse donc de signer l'acte authentique. Le dossier dégénère......

 

Solution de Salomon en appel : ce refus de parfaire la vente est jugé illégitime : la clause sur les travaux, ne figurant pas au compromis parmi les conditions suspensives, doit être interprétée comme condition «simple» de la vente.

 

L'avant-contrat constitue bien l'écrit unique constatant l'engagement des parties, ouvrant droit à rémunération et indemnité pour l'agence et le vendeur.

 

Pour limiter les dégâts, l'acquéreur n'hésite pas à soutenir que l'agence a commis une faute en négligeant de l'informer qu'elle ne pouvait s'opposer à la vente si les travaux n'étaient pas effectués ; alors que leur réalisation constituait un élément déterminant de son consentement.

L'argument fait mouche en appel : l'agence est condamnée à 5000€ de dommages et intérêts pour avoir manqué à son devoir de conseil et ne pas s'être assurée de l'efficacité de son acte, faute de rapporter la preuve de ce qu'elle avait informé l'acquéreur sur la portée de l'absence d'inclusion de cette clause dans les conditions suspensives.

 

Là où l'acquéreur a prévenu : la cour de cassation censure de pareil raisonnement: il était non établi, en l'espèce, que l'acquéreur avait entendu ériger en condition suspensive de son engagement la réalisation des travaux (Civ.1ere, 25.06.09). La solution est rassurante, d'autant qu'elle concerne un acquéreur profane : on ne peut reprocher à un agent immobilier de ne pas avoir fait oeuvre divinatoire sur l'importance, pour l'acheteur, de la réalisation des travaux, en inversant la charge de la preuve. Mais allons plus loin : d'aucuns déduisent déjà, à contrario de l'arrêt, qu'une agence engage la responsabilité si, d'une manière ou d'une autre, il ne peut être établi que l'acquéreur avait entendu ériger leur exécution en condition suspensive de son consentement à la vente.

 

Et à double tranchant en cassation

 

Là où l'acquéreur a prévenu : au delà des conditions suspensives classiques (prêt...), le rédacteur d'un compromis sera bien prudent d'en prévoir une autre au seul profit de l'acquéreur si celui-ci, dans le cadre des négociations précontractuelles, a fait de la réalisation des travaux, mis à la charge du vendeur entre le compromis et la réitération, une condition déterminante pour (parfaire) la vente , et en l'avertissant des conséquences, à temps et par écrit, si le vendeur la refuse....

 

Si le doute est permis : dans cette affaire, les travaux, de faible consistance eu égard au prix de vente, ne pouvaient présumer leur si grande importance pour l'acquéreur. Il pourrait en être jugé autrement pour des travaux plus conséquents.

 

En prenant soin de vérifier qu'elle ne fait pas « basculer » la transaction sous le régime impératif de la vente en l'état futur de rénovation, la consistance des travaux est un critère à prendre en compte pour apprécier la nécessité d'insérer une condition suspensive.

 

Rédaction de la clause : en tout état de cause, la clause de l'avant contrat est à rédiger avec minutie pour prévenir tout litige : délai de réalisation, constat de

 

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