IMMOBILIER - CONSTRUCTION SUR LE SOL D'AUTRUI

Un texte qui n'a jamais été retouché depuis 1804 fixe le régime de droit commun en cas de construction édifiée par un tiers sur le terrain d'autrui.
Un récent arrêt vient d'apporter une importante précision....

L'article 555 du CODE CIVIL

Un texte qui n'a jamais été retouché depuis 1804, fixe le régime de droit commun en cas de construction édifiée par un tiers sur le terrain d'autrui.
Un récent arrêt vient d'apporter une importante précision.... + Pour découvrir l'article 555 du CODE CIVIL

Régime de l'article 555 : en bref

·         Constructeur de mauvaise foi : FACE à une construction réalisée sur son terrain par un tiers avec ses propres matériaux, un propriétaire dispose d'une option. Il peut l'obliger à la supprimer à ses frais, sans qu'il ne puisse réclamer indemnisation. Il peut aussi en conserver la propriété, mais il doit alors rembourser au tiers soit une somme égale à la plus-value apportée, soit le montant des matériaux afférents avec la main d'oeuvre. C'est lui qui choisit l'option la moins coûteuse.

·         Constructeur de bonne foi : Il faut entendre par là celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice (civ. 3e, 08.11.11). On pense à l'acquéreur de bonne foi d'un bien, régulièrement évincé en justice suite à la revendication du véritable propriétaire. Dans ce cas, celui-ci ne peut demander la suppression de la construction, et doit indemniser. Mais il reste alors maître du choix offert  pour le remboursement à effectuer.

La précision jurisprudentielle

·         L'affaire : L'acquéreur de bonne foi d'un terrain y édifie de ses mains une maison, sans déposer de demande de PC (permis de construire). Le terrain est ensuite (ré)attribué à son véritable propriétaire, lequel choisit la valeur de la parcelle après construction pour le remboursement (le coût matériaux/main d'oeuvre ayant été évalué à plus de 150 000€ par l'expert judiciaire). En appel, l'acquéreur évincé voit sa demande d'indemnité écartée. C'est au contraire lui qui est condamné à payer une somme pour moins-value apportée au fonds !

·         Motif ? La maison a entraîné une moins-value d'encombrement, l'expert ayant conclu à une pénalisation de 5% de la valeur du foncier au vu de sa médiocre qualité...

·         En cassation : La solution est censurée pour violation de l'article 555. Par arrêt de principe, il est jugé que, lorsque le constructeur est de bonne foi, le texte ne prévoit de remboursement qu'à la charge du propriétaire du fonds (civ. 3e, 12.10.11). La lettre, rien que la lettre du texte ; seul le propriétaire est tenu d'indemniser, et non l'inverse...

Les leçons à tirer

·         Côté acquéreur évincé : L'arrêt est rassurant pour celui de bonne foi, y compris « le castor » qui fait du bricolage... Il ne saurait, au civil, supporter indirectement (cela découlait de l'arrêt d'appel) la démolition de sa construction, même douteuse...

·         Côté propriétaire : L'arrêt n'empêche pas, à notre avis, de s'en tirer à moindre mal en faisant constater une plus-value dérisoire (un euro symbolique..). Tel en présence d'une construction irrégulière au regard du droit de l'urbanisme. Voire, mais non aléa, en arguant de sa piètre qualité...

·         Côté vendeur : Pour la garantie d'éviction, deux points sont à noter au vu de l'arrêt et de celui d'appel (que nous avons pu obtenir). S'il a droit à une indemnité, l'acquéreur ne peut espérer de dommages et intérêts pour perte de chance de louer/toucher des loyers (a minima sur la seule base de propositions de location).Ou pour préjudice moral lié au légitime espoir de se constituer un patrimoine – sic ( a minima avec construction irrégulière).

·         Côté notaire : Il pourrait utilement se prévaloir de l'arrêt : nul n'est à l'abri d'être recherché en garantie par un acquéreur évincé, mais aussi son vendeur et/ou le propriétaire.