IMMOBILIER ET JURIDIQUE - LES ASPECTS JURIDIQUES D'UNE VENTE IMMOBILIÈRE

Agissant en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat ou d’une vente d’un bien immobilier, l’agent immobilier doit être sélectionné avec prudence par le consommateur. Dans cet article, Brigitte Basquet étaye pour vous les différents aspects à respecter lors de la vente d’un bien immobilier.

1 - Conditions d'exercice de l'activité

Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi Hoguet n°70-9 du
2 janvier 1970, et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.

L’agent immobilier peut exercer soit à titre individuel, soit sans le cadre d'une structure sociétaire, ou par le biais d'une association régie par la loi du
1er juillet 1901. Par contre, il ne peut pas exercer sa profession dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur.

L'exercice de l’activité d'agent immobilier requiert l'application de formalités administratives particulières énumérées ci-après. L’agent immobilier doit ainsi :
- être titulaire d'une carte professionnelle
- disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (sauf exception prévue pour les agences engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération)
- avoir souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)

Quant aux négociateurs immobiliers (agents commerciaux ou salariés) habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du détenteur de la carte professionnelle, ils doivent disposer d’une attestation leur permettant de justifier de leur compétence professionnelle et de l’étendue de leurs pouvoirs.

Enfin, l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit, qui lui octroie l’autorisation de négocier ou de s'engager pour le compte du propriétaire du bien ou du bailleur. Ce mandat doit ainsi être préalablement rédigé avant tout acte d’entremise ou de négociation.

2 - Obligations liées à l'information du consommateur

Règles de publicité liée à la qualité de l’agent immobilier
Selon les termes de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier doit :
- mentionner sur tous les documents, contrats et correspondance à usage professionnel : le numéro de la carte professionnelle et son lieu de délivrance, le nom ou la raison sociale de l’entreprise ainsi que l’activité exercée et ses coordonnées, et le cas échéant, le nom et l’adresse du garant
- mettre en évidence, dans tous les lieux où est reçue la clientèle, une affiche reprenant le numéro de sa carte professionnelle, sa dénomination, l’adresse du garant et le montant de la garantie

Règles de Publicité afférentes aux tarifs
L’agent immobilier est soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues dans le Code de la consommation, et précisées par l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix que pratiquent les professionnels intervenant dans les transactions immobilières.
Le non-respect de ces règles est puni par une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (article L.113-3-2 du Code de la consommation).

Règles de publicité liées aux annonces
L'agent immobilier diffuse les informations afférentes au bien immobilier, sous la forme d'annonces. A ce titre, il est donc soumis aux dispositions de droit commun, et notamment en ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du Code de la consommation) telles que :
- le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu
- la diffusion d'annonces sans détenir de mandat
- la présentation de biens exclusifs faisant l'objet d'un mandat simple
- l'existence d’un écart entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui mentionné sur l'annonce - une différence entre la surface présente sur le mandat et celle portée sur l’annonce

Concernant les annonces diffusées par l'agent immobilier sur Internet, la réglementation est la même.

Pour les honoraires, leur mention est obligatoire sur les annonces lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur (en pourcentage du prix de vente net vendeur).
Le non-respect des règles de publicité liées aux annonces est passible de sanctions pénales.

3 – Caractéristiques d’un mandat

L’agent immobilier intervient en tant que mandataire pour le compte de ses clients. Il ne peut alors exercer son activité d'intermédiaire que s'il dispose à cet effet d'un mandat écrit, signé, en cours de validité et comportant impérativement :
- la durée du mandat
- la rémunération de l’agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant)
- l’étendue de la mission
- les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes
- le numéro d’inscription au registre des mandats

4 - Devoir de conseil de l'agent immobilier

L'agent immobilier est tenu de s’assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties.
L'intermédiaire professionnel doit s'assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies.
L'agent immobilier est responsable des mentions présentes sur l'acte qu'il fait signer. En matière de vente, il s’assure que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il contrôle le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'éventuelle existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires incombant au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).

5 - Rémunération de l’agent immobilier

La rémunération de l’agent immobilier dépend des conditions listées ci-après :
- l’agent immobilier doit être titulaire de la carte professionnelle (quant au négociateur immobilier, il doit détenir une attestation professionnelle délivrée par le titulaire de la carte professionnelle après visa de la CCI) - il doit disposer d’un mandat écrit et rédigé avant tout acte d’entremise ou de négociation
- il doit avoir accompli toutes les diligences liées à sa mission
- le droit à commission, en cohérence avec le mandat autorisant l’agent immobilier à négocier ou s’entremettre, doit être évoqué dans une clause de l’acte reprenant l’engagement des parties
- la vente du bien est considérée comme définitivement conclue lors de la signature de l’acte authentique devant le notaire (NB : dans le cas d’une vente consentie sous réserve qu’un prêt soit obtenu par les acheteurs, c’est au moment de l’accord de prêt que la vente est reconnue comme conclue)
- le montant de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui doit la verser, doivent figurés dans le compromis de vente
- le compromis et le mandat doivent indiquer la même personne comme devant payer la commission

NB : Si le vendeur a contracté plusieurs mandats non exclusifs de vente d'un bien auprès de plusieurs agences immobilières, le droit à commission revient à l’agent qui conclut l’opération.

Aucune somme d’argent ne peut être exigée ou remise à l’agent immobilier avant que la vente n’ait été conclue et constatée dans un acte comportant l’engagement des parties. Ainsi, dans le cadre d’une vente, la commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. La violation de l’article 6 de la loi Hoguet est un délit puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende maximum.

Les éléments étayés dans cet article sont donnés à titre d'information, ne sont pas exhaustifs et ne sauraient se substituer à la réglementation en vigueur.

Pour consulter toutes les annonces de propriétés de caractère à la vente proposées par Brigitte Basquet, cliquez sur ce lien.