IMMOBILIER - VENTE AVEC TRAVAUX

Un acquéreur a recherché la responsabilité d'une agence immobilière pour avoir sous-estimé l'importance que pouvait avoir, a ses yeux, les travaux mis à la charge du vendeur par compromis. UN FARFELU ? Pas si vite....

Vous auriez dû m’avertir !

Une condition ambiguë : dans un compromis rédigé par l'agence mandatée par ses soins, un vendeur s'oblige à réaliser de menus travaux, en l'espèce à remettre des fenêtres en état. Cet engagement fait l'objet d'une clause spéciale, sous une rubrique conditions particulières.

Mais les travaux ne sont pas réalisés et l'acquéreur refuse donc de signer l'acte authentique. Le dossier dégénère......

Solution de Salomon en appel : ce refus de parfaire la vente est jugé illégitime : la clause sur les travaux, ne figurant pas au compromis parmi les conditions suspensives, doit être interprétée comme condition «simple» de la vente.

L'avant-contrat constitue bien l'écrit unique constatant l'engagement des parties, ouvrant droit à rémunération et indemnité pour l'agence et le vendeur.

Pour limiter les dégâts, l'acquéreur n'hésite pas à soutenir que l'agence a commis une faute en négligeant de l'informer qu'elle ne pouvait s'opposer à la vente si les travaux n'étaient pas effectués ; alors que leur réalisation constituait un élément déterminant de son consentement.

L'argument fait mouche en appel : l'agence est condamnée à 5000€ de dommages et intérêts pour avoir manqué à son devoir de conseil et ne pas s'être assurée de l'efficacité de son acte, faute de rapporter la preuve de ce qu'elle avait informé l'acquéreur sur la portée de l'absence d'inclusion de cette clause dans les conditions suspensives.

Là où l'acquéreur a prévenu : la cour de cassation censure de pareil raisonnement: il était non établi, en l'espèce, que l'acquéreur avait entendu ériger en condition suspensive de son engagement la réalisation des travaux (Civ.1ere, 25.06.09). La solution est rassurante, d'autant qu'elle concerne un acquéreur profane : on ne peut reprocher à un agent immobilier de ne pas avoir fait oeuvre divinatoire sur l'importance, pour l'acheteur, de la réalisation des travaux, en inversant la charge de la preuve. Mais allons plus loin : d'aucuns déduisent déjà, à contrario de l'arrêt, qu'une agence engage la responsabilité si, d'une manière ou d'une autre, il ne peut être établi que l'acquéreur avait entendu ériger leur exécution en condition suspensive de son consentement à la vente.

Et à double tranchant en cassation

Là où l'acquéreur a prévenu : au delà des conditions suspensives classiques (prêt...), le rédacteur d'un compromis sera bien prudent d'en prévoir une autre au seul profit de l'acquéreur si celui-ci, dans le cadre des négociations précontractuelles, a fait de la réalisation des travaux, mis à la charge du vendeur entre le compromis et la réitération, une condition déterminante pour (parfaire) la vente , et en l'avertissant des conséquences, à temps et par écrit, si le vendeur la refuse....

Si le doute est permis : dans cette affaire, les travaux, de faible consistance eu égard au prix de vente, ne pouvaient présumer leur si grande importance pour l'acquéreur. Il pourrait en être jugé autrement pour des travaux plus conséquents.

En prenant soin de vérifier qu'elle ne fait pas « basculer » la transaction sous le régime impératif de la vente en l'état futur de rénovation, la consistance des travaux est un critère à prendre en compte pour apprécier la nécessité d'insérer une condition suspensive.

Rédaction de la clause : en tout état de cause, la clause de l'avant contrat est à rédiger avec minutie pour prévenir tout litige : délai de réalisation, constat de